1 – Gestion des biens
Les modes de gestion des biens seront différents selon qu’ils sont détenus en indivision et via une société.
Dans l’indivision légale, la majorité des deux tiers devra être respectée pour la régularisation des actes de gestion (article 815-3 du CC),
Le gérant de la SCI pourra agir seul pour tous les actes conformes à l’objet social, mais les statuts peuvent organiser des pouvoirs différents en faveur des gérants statutaires par opposition à ceux nommés ultérieurement.
Par ailleurs, la SCI écarte l’inconvénient principal de l’indivision qui nécessite l’unanimité pour les décisions les plus importantes, les actes des dispositions comme l’achat ou la vente d’un bien.
Une bonne rédaction des statuts permet donc aux parents d’avoir la main sur les décisions à l’exclusion des enfants, dans le cas d’une société familiale.
Limite dans la rédaction des statuts de SCI :
- En vertu des dispositions de l’article 1844, premier alinéa, du Code civil, tout associé a le droit de participer aux décisions collectives nonobstant toute disposition statutaire contraire.
- L’exercice du droit de vote de l’usufruitier ne devra ni amener une augmentation des engagements du nu-propriétaire ni s’exercer dans le dessein de favoriser ses intérêts au détriment de ceux des autres associés.
2 – Revente du bien
Sans que la SCI puisse avoir une activité d’achat et de vente d’immeuble, ce qui dénaturerait son objet essentiellement civil, elle pourrait être amenée à aliéner l’immeuble acquis et géré par elle afin d’y substituer un bien plus adapté au besoin de ses associés. Le gérant pourra agir seul si les statuts le prévoient et si cette vente ne met pas fin à l’activité de la société.
Dans le cas de l’indivision, l’accord unanime des indivisaires sera requis, auquel il pourrait être substitué en cas de refus non motivé de l’un d’eux, l’autorisation du tribunal, ce qui laisse présager une procédure longue et couteuse.
3 – Formalisme
Il faut veiller à tenir une comptabilité de la SCI pour permettre l’information des associés, des tiers et des services fiscaux. Une assemblée annuelle doit être tenue et le gérant doit fournir un rapport écrit aux associés sur l’activité de la société.
Il n’ y a pas de formalisme particulier dans le cas d’une indivision.
4 – Transmission des biens
Il est courant que les parents transmettent leur patrimoine en donnant la nue-propriété de leur bien en en conservant la jouissance (usufruit) durant leur vie. La donation en nue-propriété portera soit sur les parts en SCI, soit sur le bien en indivision.