Ça y est, vous avez commencé à chercher ! Vous avez dressé votre liste de critères importants, vous êtes bien mis au clair sur la localisation et avez même réussi à définir un budget pour votre achat ! Super, vous êtes le roi des castors. Et là, bam, on vous fait le coup des frais de notaires. Whaaat ? Les frais de quoiiiii ?
Et oui, c’est le coup (coût) classique, qui ressemble un peu au coup du lapin, dont personne ne parle dans les annonces immobilières ! On vous indiquera bien les honoraires d’agence dans le prix, les fameux FAI (frais d’agence inclus), mais jamais ô grand jamais, l’épineuse question des frais de notaires ne sera évoquée !
Pourtant, le jour de la signature de l’acte d’achat, il vous faudra bien régler ces frais, qui, contrairement à leur douce appellation, ne rentrent pas tous dans la caisse du notaire.
Dans les faits, il faut bien distinguer le frais de notaires dans l’ancien et dans le neuf.
Pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire représentent approximativement :
- 7 à 8% du prix d’achat pour un logement ancien,
- 2 à 3% du prix d’achat pour un logement neuf.
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique.
Qu’appelle-t-on frais de notaire ?
Le terme de frais de notaire est un peu « abusif », car tout ne rentre pas dans sa poche. Ils servent en partie à payer les taxes pour le Trésor Public et les Collectivités locales (départements et communes), à rembourser les frais qu’il a avancé dans le cadre de la vente (demande de documents etc) et en dernier lieu à rémunérer le ou les notaires qui ont instruit la vente.
Dans les frais de notaire, on va en fait retrouver 3 groupes :
Les droits de mutation
Il s’agit de la part la plus importante des frais de notaire ! Les collectivités locales et le Trésor Public se partagent ces droits de mutation, dont le montant est proportionnel au prix de vente.
Pour un achat d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien, comptez 5,81% du prix d’achat de votre maison ou de votre appartement dans la plupart des départements français. L’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte appliquent eux, un taux de 5,11%
Pour un logement neuf ou dont l’achèvement date de moins de 5 ans, les frais de mutation sont réduits à 0,715% du prix d’achat du logement.
La rémunération du notaire
Là encore, la rémunération du notaire est encadrée par la loi ! Les tarifs sont publics et respectent un barème précis, revu en 2016. Le barème est proportionnel, c’est-à-dire que l’on additionne les montants à chaque fois que l’on franchit une tranche.
| Tranche | Taux applicable |
|---|---|
| 0 à 6 500€ | 3,945 % |
| 6 500€ à 17 000€ | 1,627% |
| 17 000€ à 60 000€ | 1,085% |
| Plus de 60 000€ | 0,814% |
Combien de frais de notaire vais-je payer pour un maison à 325 000€
Si j’achète une maison à 325 000 €, voici comment sera calculée la rémunération du notaire :
Tranche 1 = 6 500 x 3,945 %= 256,43€
Tranche 2 = (17 000- 6 500) x 1,627 %= 170,84€
Tranche 3 = (60 000-17 000) x 1,085% = 466,55€
Tranche 4 = (325 000 -60 000) x 0,814% = 2 157,10 €
Pour cette vente, les émoluments du notaire seront de 3 050,92€ hors taxes. Il faut ensuite ajouter la TVA. En tant que vendeur, vous versez donc 3 661,10€ au titre des émoluments du notaire.
Si deux notaires interviennent sur la vente, si, par exemple, le vendeur et l’acheteur ont chacun leurs notaires, ils se partagent les émoluments.
Dans tous les cas, ces émoluments ne peuvent pas dépasser 10% hors taxes de la valeur du bien vendu.
Enfin, le notaire peut, s’il le souhaite accorder une remise de 10% maximum sur ces émoluments, pour les tranches supérieures à 150 000€. Dans ce cas, la remise n’est appliquée QUE sur cette tranche. Donc, pour l’achat d’un logement de 325 000€, la remise sera calculée de la manière suivante : ((325 000 – 150 000) x 0,814%) x 10 % = 142,45€ de remise maximum
Les frais divers et débours
Ce sont les frais qui sont payés par le notaire pour le compte du vendeur : extraits du cadastre, enregistrement au registre des hypothèque, décompte demandé au syndic etc. Pour ces postes de dépenses, vous versez une avance, et le notaire vous remboursera la différence, en cas de trop perçu.
Le bon plan de Kenotte : ce qui peut faire baisser la note chez le notaire
Les honoraires de l’agence immobilière
Uniquement s’ils sont à votre charge d’acheteur ! Ce qui « constitue » le prix de l’appartement ou de la maison n’est pas soumis aux frais de notaires.
Si les « fameux frais d’agence » sont à la charge de l’acheteur, ils ne sont pas compris dans l’assiette de calcul des frais de notaire.
Vous devrez en revanche les régler « à part » et feront l’objet d’une facture « propre » de l’agence.
Le mobilier restant dans le logement
La valeur du mobilier restant dans le logement (éléments de cuisine, électroménager, dressing etc.) n’entre pas non plus en compte dans l’assiette de calcul. Attention, la valeur de ces éléments doit être évaluée au plus juste. Une valeur représentant 2 à 3% du prix du logement.
Le Conseil de Kenotte : attention à ce qui peut faire grimper les frais de notaire
Vous aurez peut-être recours à un emprunt pour financer votre achat. Les banques demandent des garanties pour s’assurer que le prêt sera bien remboursé. Pour cela, elle va vous demander de souscrire à un cautionnement, à une garantie hypothécaire ou à privilège prêteur de deniers. Si vous devez requérir à une garantie hypothécaire, des frais supplémentaires sont à prévoir.
Pour le cautionnement, le principe est simple : une société tierce s’engage à se porter caution pour vous. Vous payez la caution et participez à un fonds de garantie. Dans la majorité des cas, en cas de non-incident de paiement, vous pouvez espérer récupérer jusqu’à 75% de la somme placée dans le fond de garantie.
En revanche, pour la garantie hypothécaire et pour le privilège prêteur de deniers, c’est votre patrimoine (dont l’immobilier) qui sert de garantie au prêt. Mais attention, ces deux dernières solutions ont un coût lors du passage chez le notaire.
La garantie hypothécaire
Pour garantir un emprunt, la banque peut vous demander une garantie hypothécaire… Encore une belle expression incompréhensible ! En souscrivant à une garantie hypothécaire, vous permettez à la banque de saisir vos biens en cas de défaut de paiement. Évidemment, cela ne fonctionne que si vous disposez d’un patrimoine suffisant pour couvrir le risque. La garantie hypothécaire ne vous sera proposée que si vous êtes déjà propriétaire d’un ou de plusieurs logements.
Cela peut ressembler à une bonne idée : l’hypothèque permet de ne pas passer par une société de cautionnement, qui garantit votre emprunt contre une prime pouvant se chiffrer à plusieurs milliers d’euros.
Mais la garantie hypothécaire a aussi un prix chez le notaire : enregistrement de l’hypothèque, frais de contribution de sécurité immobilière, droits d’enregistrements, taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire. Les émoluments du notaire sont proportionnels au montant de l’emprunt à garantir.
Le Privilège Prêteur de deniers (PPD)
Son fonctionnement se rapproche de garantie hypothécaire « traditionnelle », le privilège prêteur de deniers ne pourra être utilisé que pour l’achat d’un logement fini, neuf ou ancien. Le coût est légèrement différent puisque dans le cas d’une garantie PPD, il n’y a pas de frais de publicité foncière. La garantie PPD est donc légèrement moins onéreuse que la garantie hypothécaire.
L’exemple pour un emprunt de 200 000€
Attention, ce ne sont que des estimations. Pour connaître prix exact d’une hypothèque et d’une garantie Prêteur de deniers, rapprochez-vous de votre notaire !
Coût estimé d’une garantie hypothécaire : 3 950€
Coût estimé d’une garantie Prêteur de deniers : 2 104 €
Coût estimé d’une caution : 2 350 € (coût initial, avant restitution de 75% du fonds mutuel à l’issue du prêt)
Sur le papier, la garantie Prêteur de deniers est donc plus intéressante ! Mais vous pourrez récupérer jusqu’à 75% du fonds mutuel de garantie de votre caution si vous ne rencontrez aucun incident de paiement. Au final, le cautionnement se révèlera souvent moins onéreux, à l’issue du remboursement de l’emprunt.
Ça y est, vous savez (presque) tout sur les frais de notaire ! Ah oui, j’oubliais : le notaire est votre interlocuteur de confiance ! N’hésitez pas à la solliciter pour obtenir une estimation précise des frais liés à votre achat immobilier !