Le fameux Pinel, et avant cela les Scellier, Borloo, De Robien mais aussi Malraux ou Duflot… Ces anciens ministre, secrétaires d’Etat et députés ont laissé leur nom à des dispositifs bien connus de défiscalisation immobilière. Autant de programme qui ont dopé la production et la réhabilitation de logements en France, et qui ont donné aux français le goût de l’investissement dans la pierre.
A tel point qu’aujourd’hui, parler d’investissement immobilier sans aborder l’austère sujet de la fiscalité est devenu compliqué ! Grâce son moteur de recherche préféré, des interviews d’experts sous couvert d’anonymat et une périlleuse enquête au coeur de sites gouvernementaux au langage opaque, Bientôt Chez Soi a activé sa machine à simplifier l’immobilier !
La fiscalité de l’investissement immobilier : dégager des revenus et alléger le montant de ses impôts
Si j’investis dans l’immobilier, c’est que j’espère en tirer des revenus ! Et, tous les ans, je vais devoir déclarer ces revenus lors de ma déclaration annuelle de revenus, dans la catégorie « Revenus fonciers ».
Mais bonne nouvelle, je vais aussi pouvoir déduire un certain nombre de charges, qui vont me permettre de réduire le montant de mes impôts.
Jouer à la fois sur les revenus locatifs et les allègements fiscaux va me permettre d’optimiser mon investissement.
Choisir le bon régime fiscal
En matière de revenus foncier, deux options vont s’offrir à moi pour déclarer les charges liées à l’exploitation de mon logement : le régime micro-foncier ou le régime « au réel ». Quel que soit le régime que choisi, je pourrais toujours bénéficier des avantages de programmes de défiscalisation immobilières.
Le régime micro-fiscal : le mode simplifié pour un logement nu
Il ne peut s’appliquer que si je perçois moins de de 15 000 € de loyers (soit 1 250 € de loyer mensuel, hors charges) par an.
Je bénéficie automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus que je tire du logement loué. Au final, je ne serais imposé « que » sur la base de 10 500 €. Le choix de ce régime s’applique à tous mes biens immobiliers et ne peut être modifié pendant 3 ans. Il s’agit d’une déclaration simplifiée, qui ne nécessite pas de compléter de déclaration supplémentaire.
Le régime micro-fiscal ne me permettra pas de créer du déficit foncier.
Le régime réel : pour les investisseurs plus experts
Avec le régime réel, je peux déclarer toutes les charges liées à l’exploitation de mon investissement locatif. Intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ou d’entretien, taxe foncière, charges de copropriété et même les charges payées pour le compte du locataire et non récupérées : l’ensemble de ces charges pourront être déclarées et déduites, notamment pour pouvoir créer du déficit foncier.
A savoir : l’amortissement de mon achat immobilier
Le régime réel me permet également de me déclarer l’amortissement de mon investissement en charge. Si l’administration fiscale n’a pas donné de directives claires en la matière, l’usage veut que l’on puisse amortir la construction sur 20 à 25 ans. Le terrain, lui, ne peut pas être amorti. Ainsi, si j’achète un appartement à 125 000 €, je pourrais passer un amortissement de 6 250 € par an en charges.
Dans le cas de la location d’un meublé, on estime que la durée d’amortissement des meubles varie de 5 à 7 ans.
Le Micro-Bic ou micro-professionnel pour louer en meublé
Il s’applique uniquement aux loueurs en meublé non-professionnel (LMNP) et me permet de bénéficier d’un abattement d’imposition de 50% sur les loyers perçus : cela signifie je ne serais imposé que sur la base de la moitié des loyers que j’ai perçu pendant l’année.
Mais pour bénéficier de cet avantage, je dois absolument respecter les critères suivants :
- Proposer un logement décent en location meublée
- Percevoir moins de 23 000€ de loyers (hors charge) en tant que loueur de meublé par an, et que la part de ces revenus ne représente pas plus de la moitié de l’ensemble de mes revenus globaux
- Qu’aucun membre de mon foyer fiscal (moi compris) ne soit pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Le Conseil de Kenotte : choisir entre le régime réel et le Micro-Bic pour la location meublée
Choix difficile ! Il va me falloir sortir la calculette !
Si le micro-Bic me permet automatiquement de « gommer » 50% des loyers de ma base imposable, il m’interdit toute autre déduction de charges, y compris l’amortissement de mon achat immobilier.
A l’inverse, le régime réel va me permettre de déduire une bonne partie de mes charges, pour créer du déficit foncier, par exemple. Dans ce cas, je ne pourrais pas déduire plus de 10 700€ par an, mais je pourrais reporter l’excédent sur les mes 10 prochaines déclarations de revenus.
Dans tous les cas, le régime le plus intéressant dépend également de vos autres revenus. N’hésitez donc pas à faire une simulation de vos impôts en ligne grâce au simulateur de du site impots.gouv.fr en sélectionnant le modèle complet.
Comment fonctionne un programme de défiscalisation immobilière ?
C’est finalement assez simple à comprendre : en échange de mon engagement à acheter un logement avec des caractéristiques définies par la loi (localisation, destination, type de logement etc.), l’Etat consent à une réduction sur ma feuille d’impôt sur le revenu. Bien évidemment, cela ne peut fonctionner que si je suis un contribuable payant mes impôts en France.
En général, l’avantage s’échelonne sur plusieurs années… qui correspondent généralement à la période à laquelle je m’engage à louer le logement, par exemple.
Mais la réduction peut également s’imputer sur les revenus que génèrent la location du logement.
L’exemple de Kenotte
J’achète un logement dans le cadre de la loi Pinel, avec un engagement à louer sur 9 ans, le montant global de ma réduction d’impôts sera réparti sur les 9 ans de mon engagement. Si mon acquisition me donne droit à 63 000€ de réduction d’impôts, je pourrais déduire 63 000€ / 9 = 7 000€ par an.
Attention cependant, il n’est pas possible de dépasser 10 000€ de réduction d’impôts par an, correspondant au plafonnement global des niches fiscales.
La fiscalité sur l’immobilier évolue très vite ! Ce qui est vrai pour une année fiscale donnée, ne l’est pas forcément l’année suivante. Les castors avertis ne prendront donc pas les effets d’annonces et les « rumeurs » pour argent comptant (sans mauvais jeu de mot).
Qui c’est qui va pouvoir briller dans les cocktails en parlant défiscalisation immobilière maintenant ?