Un investissement immobilier locatif peut s’avérer très rentable. Encore faut-il s’assurer que les loyers seront bien perçus tous les mois. Voici nos conseils pour sécuriser vos loyers.
Trouver le locataire idéal
L’une des premières données à prendre en compte, c’est le locataire et les garanties qu’il a à proposer. Il faut donc prendre le soin de bien le choisir. Les critères de sélections vont être définis en fonction de l’âge et la situation professionnelle du candidat.
Donc avant toute chose, il faut vérifier la solvabilité du potentiel locataire et vérifier qu’il dispose de revenus mensuels réguliers, assurés par un contrat de travail à durée indéterminée. En principe, le loyer ne doit pas représenter plus qu’un tiers du montant de son salaire net. Vous êtes en droit de demander des justificatifs de solvabilité, n’hésitez à les exiger.
Cependant, si le dossier déposé est celui d’un étudiant, vous ne pourrez pas exiger les mêmes garanties. C’est donc la solvabilité des parents et leur stabilité financière qui sera étudiée. De même que pour un jeune actif qui déménage pour débuter son premier emploi, il ne sera pas possible d’exiger une fiche de paie, mais plutôt un contrat de travail et demander une preuve de la part d’un garant.
Les aides que perçoivent normalement les locataires qui y sont éligibles comme les APL de la CAF peuvent être directement versées au bailleur. Faites en la demande à votre locataire pour plus de tranquillité. Si ce dernier a la possibilité de payer son loyer tous les mois par le biais de prélèvements automatiques, c’est aussi plus rassurant.
Enfin, même si vous déléguez la gestion de votre bien locatif à une agence, présentez vous lors des visites afin de mieux connaître le candidat.
Souscrire une assurance garantie loyers impayés
L’assurance loyers impayés ou Garantie loyers impayés (GLI) est un moyen d’être sûr de percevoir tous les mois le versement du loyer, même en cas d’insolvabilité de la part du locataire. Vous pouvez la souscrire à titre individuel auprès d’une compagnie d’assurance, d’une banque ou d’un courtier, ou de façon groupé auprès de l’agence immobilière qui se charge de la gestion de votre bien. En plus de verser le loyer en cas de manquement au paiement, certaines peuvent prendre en charge les dégradations survenues dans le logement, ou encore les frais engagés en cas de règlement de litiges. D’autre part, exigez une assurance habitation de la part de votre locataire. Pas besoin de prendre la plus chère, mais au moins celle qui couvrira les frais en cas de dommages causés dans la location. Pour cela, il pourra comparer les différents contrats d’assurance habitation, comme le propose ce site.
La caution
La caution est une garantie indispensable à demander au locataire au moment de la signature du contrat de bail. Selon la loi, elle ne peut pas excéder le montant deux mois de loyers. Elle est prévue pour prévenir les frais liés aux possibles dommages causés dans le logement et en cas de manquement au paiement des loyers. À la fin de la location et que tout s’est bien passé, elle sera versée au locataire si l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne présentent pas de grosses différences.
La caution ou dépôt de garantie peut représenter une somme importante pour le locataire. Il peut peut-être bénéficier de l’avance Loca-Pass du dispositif Action Logement, qui est une garantie supplémentaire. Vous êtes également en droit de demander le cautionnement de la part d’un proche du candidat ou garant et exiger les mêmes preuves de solvabilité. Le garant peut aussi être une banque. Il est important de rédiger l’acte de cautionnement de manière formelle et conventionnelle, sous peine de nullité.
Dispositif Visale
Ce dispositif mis en place par Action Logement, acronyme de Visa pour le Logement et l’Emploi protège les locataires et propriétaires bailleurs contre les risques locatifs, pour une durée de 3 ans. Elle permet de garantir le versement des loyers au bailleur dans la limite de 36 mensualités. Aussi, c’est un accord qui engage gratuitement le locataire et le propriétaire. Et une sécurité supplémentaire pour le bailleur
Acheter un bien sous contrat de location
Autre solution pour être certain de réussir son investissement locatif et sécuriser ses revenus, c’est d’acquérir un logement où des locataires sont déjà présents. Ainsi, le revenu est assuré et la nécessité de trouver le candidat idéal disparaît.
Louer solidaire
Les AIVS (agence immobilière à vocation sociale) s’occupent de la gestion de votre logement comme les agences classiques. En signant un contrat avec eux, ils se chargeront de trouver le locataire et du versement des loyers pour des familles aux revenus très modestes. Il est aussi possible de louer son logement à une association, qui se chargera de trouver les locataires dans le besoin et éligibles à des aides. Ces modes de mises en location peuvent permettre d’accéder à des avantages fiscaux.