La réponse est oui ! Vous pouvez vendre un logement même s’il est occupé par un locataire. Cependant, il y a certaines règles à respecter.
🔑 Envers le locataire
D’abord, il faut bien noter que la vente ne rime pas forcément avec la fin du bail. Vous pouvez donc vendre un logement occupé sans donner congé à votre locataire et sans attendre la fin du bail de location.
En revanche, si vous souhaitez vendre un logement vide (non meublé), 6 mois avant la fin du bail vous pouvez donner congé pour vendre à votre locataire. Il vous suffit donc de lui envoyer un courrier avec accusé de réception pour l’en informer, tout en détaillant la vente. À ce moment là, le locataire dispose du droit de préemption sur le bien, c’est-à-dire qu’il a la possibilité d’acheter le bien en priorité. Il a deux mois pour accepter ou non l’offre de vente et ses conditions. S’il ne répond pas, il sera dans l’obligation de respecter la demande de congés que vous avez formulée.
Petite subtilité : Si vous louez un meublé, vous pouvez donner congé à votre locataire 3 mois avant la fin du bail. Dans ce cas là, il n’existe pas de droit de préemption.
Vous pouvez aussi bien ne pas attendre la fin du bail et vendre le logement occupé. La vente englobe alors le contrat de location et dans ce cas le locataire n’a plus la priorité.
Pour effectuer les visites de votre logement à vendre, il y a des règles à respecter. Il vous faudra vous organiser avec le locataire, tout en respectant sa vie privé. La loi prévoit la possibilité de le faire visiter pendant une durée maximum de 2 heures par jour, et exclue les dimanches et jours fériés. Le locataire peut vous fournir une autorisation d’entrée dans le logement dans le cas où il ne peut pas être présent au moment des visites.
💶 Envers l’acheteur
Lors de la vente, vous devrez bien fournir à l’acheteur tous les documents et contrats concernant la location de votre propriété. Vous devrez également lui transmettre le dépôt de garantie du locataire ainsi que la caution.
L’occupation d’un logement en vente implique une décote variable en fonction des logements. D’abord, plus la fin du bail en cours est loin, plus la décote est importante. Le loyer est aussi un facteur déterminant, plus il est faible plus la décote est élevée. Si des travaux de remise aux normes sont à prévoir, la décote n’en sera que plus grande. Pour les locations meublées ou les petites surfaces, la décote est moins forte que pour les locations de la loi de 1948 ou les locations vides.
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