ACHETER LA BONNE SURFACE GRÂCE À LA LOI CARREZ

Vous serez fréquemment amené à croiser les fameux m² Carrez quand vous serez à la recherche d'un appartement. Mais à quoi correspondent-ils au juste ?

Depuis 1997, la loi impose d'effectuer des mesures très précises garantissant la surface exacte d’un logement en copropriété : c'est ce que l’on appelle le certificat Carrez. Bientôt Chez soi va vous détailler son fonctionnement pour que cette étape un peu technique devienne une simple formalité !

 

📃 A quoi sert la Loi Carrez ?

Il existe plusieurs méthodes de mesure de la superficie d'un logement, chacune possédant une application légale bien définie : Surface Hors Œuvre, loi Boutin, surface utile ou pondérée par exemple. Elles se différencient principalement sur la prise en compte ou l’exclusion de certains éléments : murs, embrasures des portes, dépendances, jardins, etc...

 

Dans le but d’uniformiser toutes les interprétations et d’éviter les conflits qui pourraient en découler : la Loi Carrez du 18 décembre 1996 permet d’encadrer très clairement le métrage des lots de copropriété sur une vente immobilière. Elle contraint les propriétaires à l’utilisation d’une méthode universelle pour pouvoir établir la superficie exacte, privative et habitable d'un logement.

 

La Loi Carrez concerne toutes les ventes de biens en copropriété d'une surface au moins égale à 8m2 : les appartements, les locaux commerciaux, les chambres de service et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Elle mesure la surface au plancher, c’est-à-dire au sol.

Cette donnée doit impérativement être mentionnée dans la totalité des documents officiels relatifs à la transaction, comme la promesse ou le compromis de vente, l’acte définitif…

 

🔎 Quand s'applique la Loi Carrez ?

La Loi Carrez doit s'appliquer à toutes les transactions immobilières situées en copropriété, quelle qu’elle soient : pour une résidence privée, un commerce ou local d’activité. Les appartements en copropriété sont donc directement concernés mais pas seulement ! Les maisons englobées dans un lotissement sont également concernées : on parle alors de copropriété dites horizontales.

 A l’inverse, il est important de rappeler que les maisons individuelles et les logements en Vefa ne sont pas encadrés par la Loi Carrez car ils possèdent déjà une législation qui leur est propre.

La loi Carrez ne s’applique donc pas aux maisons individuelles.

 

📏 Comment mesurer une superficie en Loi Carrez ?

Il est nécessaire de prendre en compte les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1,80m de hauteur de plafond. Et oui, pas de surface Carrez dans les maisons de hobits !

Seule la surface des pièces est mesurée, ce qui exclut de la mesure le gros œuvre (les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres). Attention, la surface des placards est bien comptée comme volume utile (si leur hauteur est bien d’au moins 1,80 m.

Dans une pièce mansardée, la partie dont la hauteur est inférieure à 1,80 m est automatiquement exclu de la Loi Carrez.

 

Les lots (ou fractions de lots) de copropriété de moins de 8m2 sont exclus du calcul Carrez. Toutefois si une vente réunit plusieurs lots de moins de 8m2 accolés, ils doivent alors comptabilisés.

Il faut également exclure :

  • Les greniers non aménageables
  • Les boxes et annexes
  • Les places de parking et garages
  • Les caves
  • Les jardins
  • Les terrasses ouvertes et balcons

 

👷‍♂️ Qui peut réaliser une mesure de superficie en Loi Carrez ?

Il est vivement conseillé de faire réaliser ce diagnostic de superficie en Loi Carrez par un géomètre professionnel mais il peut néanmoins être effectué pour vous-même si vous possédez les instruments de mesure indispensables. 

Il vous faudra alors beaucoup de rigueur, de méthode et une connaissance approfondie des actes officiels pour pouvoir mentionner le résultat de votre calcul sur les documents de vente sans crainte d’erreur.

Moyennant un coût supplémentaire, l'expertise d'un géomètre garantit un résultat net et précis, le plus proche possible de la réalité. Elle étudiera également très attentivement les actes de propriété et le règlement de copropriété. De plus, ce diagnostiqueur valide sa mesure en engageant sa responsabilité civile qui vous couvrira en cas de litige.

 

Un diagnostic Loi Carrez professionnel engendre la délivrance d’une Attestation de superficie privative Loi Carrez qui possède une validité illimitée dans le temps si bien entendue des travaux n'altèrent pas la superficie du logement, elle sera donc valable indéfiniment, et ce, jusqu'à la vente immobilière.

 

💥 Que se passe-t-il en cas de litige ?

Si la superficie Loi Carrez n’est pas clairement mentionnée sur l'acte de vente, l'acquéreur a le pouvoir de rendre celui-ci caduc en intentant une action en nullité de l'acte de vente pendant le mois suivant la signature du contrat officiel. Cependant, un notaire n’acceptera quasiment jamais un avant-contrat ou un acte de vente sans superficie Loi Carrez, ce qui rend ce type de litige presque inexistant.

 

Une différence de quelques m2 entre la surface mentionnée et la superficie réelle sont plus problématique. En effet, la loi admet seulement 5% de marge d'erreur ce qui signifie qu’au-delà et au détriment de l'acquéreur, ce dernier pourra se retourner contre vous en demandant une indemnisation, la plupart du temps révision du prix de vente tenant compte de la valeur injustement comptabilisée. A compter de l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an à pour faire valoir ses droits.

En revanche, il n’existe aucune mesure de retournement ou de révision du prix pour une erreur de métrage Loi Carrez qui serait en défaveur du vendeur.

 

🗓 Quand réaliser un diagnostic de superficie en Loi Carrez ?

Il n’y a pas de meilleur moment, à proprement parler, pour faire réaliser un diagnostic Loi Carrez, toutefois n’attendez pas d’être dans l’urgence, à la veille d’une vente potentielle de votre bien, pour vous en occuper. Comme explicité ci-dessus, cette attestation n’a pas aucune limite dans le temps, il serait donc dommage d’occasionner un stress qui n’a pas lieu d’être. 

A l’inverse, il faudra bien noter que celle-ci est nominative : le contrat légal impliquant le diagnostiqueur n'est absolument pas cessible à un nouveau propriétaire. Si vous possédé un métrage Loi Carrez sans l’avoir fait réaliser vous-même, il est fort probable qu’il soit issu de l’acte de vente et donc au nom des précédent occupants. Il vous sera possible d’utiliser le calcul de surface obtenue mais vous ne serez alors pas couvert par la responsabilité civile du géomètre dans l’hypothèse d’un litige.

En cas de travaux, aussi bien d’agrandissement que de gros œuvres, les mesures peuvent être faussées de quelques mètres et le résultat du diagnostic en être clairement impacté. Bientôt Chez Soi vous conseille alors de ne prendre aucun risque et de refaire réaliser une attestation Loi Carrez pour prendre en compte ces modifications, même légères.

 

Vous connaissez maintenant toutes les bases de la Loi Carrez et de sa mise en application pour pouvoir éviter toutes les difficultés d’ordre pratique ! L’idéal sera toujours de faire appel à un professionnel pour effectuer ce diagnostic pour prévenir tout désagréments administratifs ou autres sanctions financières qui peuvent devenir assez lourdes.

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