Comme pour n’importe quel placement, on attend de l’investissement locatif qu’il se montre rentable ! Si la rentabilité d’une assurance-vie « fonds en euros » (à taux garanti) ou d’un livret A est assez simple à appréhender (votre banque ou votre assurance vous communiquant à l’avance le fameux « taux » de rémunération de votre épargne), vous devrez vous-même calculer la rentabilité de votre placement.
Pour l’immobilier vous entendrez parfois parler de rendement locatif : c’est exactement la même chose que la rentabilité. Mais avant de vous lancer dans le grand bain d’un investissement locatif, apprenez à bien calculer la rentabilité de votre placement.
Rentabilité brute, rentabilité nette et même nette-nette : Bientôt Chez Soi vous explique comment évaluer la performance de votre investissement.
La rentabilité brute
C’est le calcul de base. La rentabilité brute s’obtient en divisant le montant du loyer annuel par le prix d’achat de votre logement auquel on ajoute les frais de notaire, les éventuels travaux et l’ameublement. On multiplie le résultat par 100 pour obtenir un taux de rentabilité.
Prenons l’exemple d’un appartement de 4 pièces acheté 215 000 € avec 3 000 € de frais de notaire et 4 000 € de travaux.
Prix de l’appartement : 215 000 + 3 000 + 4 000 = 222 000€
Loyer envisagé : 800 €
Rendement brut = (800 x 12 / 222 000 x 100) = 4,32%
Le rendement brut donne une première indication et vous permet de comparer la rentabilité d’un placement en excluant la fiscalité locale.
Elle doit être considérée comme une première indication qui nécessite d’être affinée.
Les charges ou la fiscalité varient en fonction la situation géographique de votre projet immobilier et ces multiples facteurs doivent être pris en considération pour obtenir un chiffre plus précis.
Le rendement brut est souvent mis en avant par les vendeurs pour rendre le bien plus « attractif ».
La rentabilité nette
Elle reprend la formule de la brute, mais en déduisant vos charges et du montant des loyers annuels. Dans les charges, on retrouvera évidemment les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, mais aussi les travaux, les frais de gestion locatives et bien entendu la taxe foncière.
Dans les frais de gestion locatives, n’oubliez pas de compter les frais de gestion locative, qui peuvent varier de 6% à 9% des loyers perçus. A cela, il faudra ajouter le coût de l’assurance loyers impayés et l’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant).
Si vous avez souscrit à un crédit immobilier, vous devrez également déduire le montant des intérêts et de votre assurance emprunteur.
En reprenant l’exemple précédent : au loyer annuel on soustraira 900€ de taxe foncière, 1000€ de charges et 200€ de frais de gestion pour un loyer annuel net de 9 600€.
Pour calculer la rentabilité nette, on effectuera donc le calcul suivant
((9600 – 900 – 1000 – 200) / 222 000 x 100) = 3,74%
Avec ce calcul, le rendement de votre investissement locatif est bien plus précis car il prend en compte l’évolution de votre trésorerie et permet de mieux évaluer les diverses spécificités d’un investissement locatif.
La rentabilité nette-nette
Elle affine encore la rentabilité nette en prenant en compte les éventuels avantages fiscaux éligibles.
Certains travaux ou certains intérêts d’emprunt sont ainsi déductibles des loyers lors de leur déclaration de revenus.
Pinel, Censi-Bouvard dans le neuf et l’avantage fiscal Denormandie ou le déficit foncier dans l’ancien : ces mécanismes de défiscalisation vont permettre d’alléger le montant de vos impôts sur le revenu !
La rentabilité dépendra alors de votre taux d’imposition et plus généralement de votre situation fiscale, elle se calcule donc au cas par cas : le rendement net-net annuel sera donc différent selon les personnes pour un investissement identique.
Dans les grosses agglomérations de province comme Lyon ou Bordeaux, la rentabilité brute avoisine facilement les 4,5%.
Pour Paris en revanche, il est très important de se fier au rendement net, la taxe foncière y étant particulièrement élevée mais une offre inférieure à la demande garantie quand même un investissement solide sur le plus long terme.
Le Conseil de Kenotte
Attention, le taux de rentabilité n’est qu’une variable pour mesurer la performance d’un investissement !
Il vous faudra également tenir compte de la plus-value que vous pourrez réaliser au terme de votre investissement, après la revente de l’appartement ou de la maison.
Le choix de l’emplacement de votre investissement est primordial : préférez les villes dynamiques sur le plan économique où vous êtes sûr de trouver des acheteurs au terme de votre achat.
A contrario, les villes moyennes peu dynamiques, si elles peuvent afficher des taux de rentabilité intéressants, présenteront plus de difficultés lorsqu’il s’agira de revendre le bien, avec parfois à la clé, des moins-values.
Autre point clé : n’oubliez pas de vérifier le montant des loyers que vous pourrez percevoir. Les dispositifs de défiscalisation vous imposent des loyers plafonnés, dans ce cas le calcul est « simple ». En revanche, si aucun loyer plafonné n’est « imposé », vérifiez par vous même les loyers pratiqués dans la ville / quartier visé en consultant les petites annonces.