JE LOUE MON 1ER LOGEMENT : LES CLÉS D’UNE MISE EN LOCATION RÉUSSIE !

Ca y est, je suis rentré dans le club très fermé des investisseurs immobilier de Bientôt Chez Soi ! L’achat signé, il me reste maintenant proposer mon bien à la location ! Mais comment ça fonctionne tout cela ? Bientôt Chez Soi m’aide à y voir plus clair

Comme tous les propriétaires, je peux être un peu fébrile à l’idée de proposer mon logement à la location. Entre les papiers à réunir, la rédaction de l’annonce et le choix du bon locataire (sur lequel je ne veux pas se tromper !), les sources d’inquiétude ne manquent pas. Et pourtant, devenir bailleur, ça n’est finalement pas si compliqué. La preuve !

 

Bien préparer sa location

C’est obligatoire

L’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) en responsabilité civile

Si le logement fait partie d’une copropriété, alors je dois obligatoirement y souscrire. Complètement indépendante de l’assurance du locataire, elle protège la copropriété ou le locataire

- de vices de construction dans l’aménagement logement,

- de défauts d’entretien des installations électriques, de chauffage ou de plomberie,

- de troubles de jouissance paisible du logement.

L’assurance PNO me couvre également des dommages intervenus dans mon logement lorsque je n’ai pas de locataire.

Avec qui ? Mon assureur

Combien ça coûte ? Une centaine d’euros par an ou environ 1,5% du montant du loyer.

Les diagnostics

Je dois obligatoirement les annexer au contrat de location, le plus tôt sera donc le mieux !

- Le diagnostic de performance énergétique (durée de validité : 10 ans)

- Le constat de risque d’exposition au plomb (durée de validité : 1 an si positif / illimité si négatif)

- L’état des risques naturels et technologiques (durée de validité : 6 mois)

- Un diagnostic d’installation gaz et électricité (durée de validité : 3 ans)

Je dois pouvoir fournir un diagnostic amiante à votre locataire, sur simple demande. Il n’est cependant pas obligatoire de l’adjoindre au bail.

Avec qui ? Un diagnostiqueur agréé

Combien ça coûte ? Environ 200€

C’est conseillé

L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)

Elle permet de me protéger d’éventuels incidents de paiement des loyer mon logement. Bien souvent, les assureurs proposent des « packs » intégrant également une protection contre les dégradations du logement et la prise en charge totale ou partielle de « frais de contentieux » (expulsions, huissiers etc.)

Comme je suis un castor averti, je n’oublie pas de comparer les périodes de carence (au bout de quelle période l’assurance prend-elle le relais des loyers impayés), les franchises et les plafonds de garantie.

Je devrais automatiquement faire « valider » mon locataire par l’assurance avant de signer le bail.

Avec qui ? De nombreuses assurances proposent aujourd’hui des assurances loyers impayés.

Combien ça coûte ? De 3 à 4% du montant du loyer (hors charges).

La mise en gestion

Si je souhaite me décharger de cette partie, je peux faire appel à un professionnel pour s’occuper des formalités liées à la mise en location de mon logement : rédaction de l’annonce, organisation des visites, sélection des locataires, rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée.

La mise gestion peut aussi se poursuivre pendant toute la durée de la location, si je signe un mandat de gestion locative avec un professionnel. Dans ce cas, il s’occupe également d’encaisser les loyers pour mon compte, de délivrer les quittances de loyer et organiser les réparations qui m’incombent. Bien évidemment les loyers me sont reversés mensuellement !

A moi de déterminer de quel niveau d’accompagnement je souhaite bénéficier. Dans tous les cas, avant de choisir un professionnel, j’effectue plusieurs demandes de devis en faisant bien préciser le périmètre de chaque prestation.

Avec qui ? Un professionnel de la gestion locative titulaire d’une carte professionnelle de gestionnaire et détenant une garantie financière.

Combien ça coûte ? Pour la gestion locative, je prévois un coût allant de 6% à 9% du loyer annuel.

Concernant la mise en location du logement (rédaction de l’annonce, visites et sélection des locataires, rédaction du bail et état des lieux), il me faudra provisionner l’équivalent d’un mois de loyer.

L’astuce de Kenotte
Je demande 2 devis séparés pour chacune des prestations afin d’avoir une vue claire sur chacun des postes de dépenses. La gestion locative est une charge supplémentaire qui viendra « diminuer » la rentabilité de mon investissement. A moi d’arbitrer entre le confort… et la profitabilité.

 

Proposer mon bien à la location

Deux choix s’offrent à moi : me charger moi-même de la gestion et de la mise en location de mon logement ou déléguer cette partie à un professionnel de la gestion locative. Je peux également décider de déléguer la mise en location du logement et de m’occuper de la partie « gestion ». Dans tous les cas, je n’oublie pas que la gestion d’un bien en location nécessite d’y accorder du temps régulièrement. A moi de déterminer si je suis prêt à me rendre disponible pour ces tâches !

Évaluer le montant du loyer

Si j’ai acheté mon logement sous le régime des lois Pinel, Denormandie ou Cosse, la loi m’impose un plafond de loyer. Quelques clics sur le simulateur officiel du service public me permettent de connaître le montant du loyer que je peux demander en fonction de la zone dans laquelle est située mon logement.

Si mon logement est situé dans une zone ou les loyers sont plafonnés par décret (Paris, Lille), je n’oublie pas de vérifier le montant maximum que je peux demander.

Si je n’ai pas de contraintes de plafond, alors je peux jeter un œil au site de l’observatoire des loyers, édité par l’Anil (Agence nationale pour l’Information sur le Logement), qui me permet de connaître les prix des loyers pratiqués dans ma ville.

Attention ces fourchettes sont fournies à titre indicatif et méritent d’être affinées en fonction des caractéristiques de mon logement : s’il est neuf et « supérieur » aux standards du marché, je pourrais le louer plus cher que s’il est plus ancien et énergivore, par exemple.

Je n’hésite pas non plus à consulter les sites d’annonces pour « vérifier mes hypothèses » et contrôler la cohérence du montant du loyer que j’avais envisagé.

Évaluer le montant des charges

Entretien des parties communes, gardien, eau : en plus du loyer, certaines charges liées à la vie du logement devront également être payées par le locataire. Je n’oublie donc pas de les évaluer afin d’estimer le montant de la provision sur charges que je demanderai.

Pour connaître le montant des charges, si mon logement appartient à une copropriété, je peux me rapprocher du syndic afin de connaître le montant des « charges récupérables », et ce qu’elles intègrent.

Si j’ai surévalué ou sous-évalué le montant des charges, pas de soucis, je pourrais régulariser les charges au bout d’un an. Et si j’ai oublié de compter une partie des charges, la loi me donne même un délai de 3 ans pour les récupérer.

Rédiger l’annonce pour la location

Je m’étire bien les doigts et prends ma plus belle plume pour rédiger une ode à mon logement ! Plus sérieusement, les clés d’une annonce réussie, c’est de décrire le plus précisément possible le logement que je loue ! Je n’oublie pas de me munir du Diagnostic de performance énergétique et du plan des pièces.

Mon annonce, idéalement, se compose ainsi :

- Une introduction de quelques lignes. J’y indique le type de logement (maison / appartement), le nombre de chambres et sa situation géographique. Si j’ai une cible privilégiée (étudiants, colocation ou famille), je le précise également en introduction.

- Un paragraphe pour chacune des pièces : composition, surface, équipement.

- Un paragraphe décrivant le type d’énergie pour le chauffage, l’eau etc.

- Un paragraphe précisant le montant des provisions sur charges et ce qu’elles incluent.

- Un dernier paragraphe sur situation géographique et les atouts à proximité (transports en communs, commerces, écoles etc.)

- Je conclue en indiquant la date de disponibilité du logement, et éventuellement, comment sont organisées les visites. Je n’oublie pas de préciser si je souhaite être contacté par téléphone, s’il y a des horaires à privilégier etc.

Je soigne également les photos en évitant les contre-jour, et en prenant en photo le logement rangé et propre. Je privilégie les photos au format paysage (ou carré) et prends au moins une photo par pièce.

Le conseil de Kenotte. Je crois avant tout au charme naturel et n’ai nul besoin de céder aux sirènes de l’embellissement excessif de mon logement ! En étant le plus honnête possible, je m’évite des déconvenues lors des visites.

Les visites

L’organisation est plutôt simple : afin de gagner du temps, je propose des créneaux définis pour les visites. Je propose des créneaux définis de plusieurs demi-journées durant lesquelles je vais pouvoir proposer des rendez-vous aux locataires potentiels.

En amont, j’aurais vérifié le « sérieux » du locataire en validant avec lui qu’il remplit les critères que j’aurais fixé, comme sa capacité à régler le loyer, par exemple. Cela m’évitera de perdre du temps (et de faire perdre du temps) à un candidat qui ne correspondra pas.

Le dossier du locataire

Une fois que j’ai effectué les visites, je vais pouvoir étudier le ou les dossiers des locataires. Le « dossier », c’est tout simplement l’ensemble des pièces justificatives qui vont me permettre d’avoir une idée assez précise du « niveau de garantie » que va m’offrir le locataire.

Pour tous les locataires

Voici la liste des documents que je suis en droit de demander aux candidats qui souhaitent louer le logement. Il peut contenir

- Un document d’identité (passeport, carte d’identité ou permis de conduire)

- Un justificatif de domicile

- La copie de l’avis d’imposition (ou celui du garant)

- Les 3 dernières quittances de loyer

- Éventuellement, une attestation de droit à la Caf

- Un relevé d’identité bancaire

Pour un locataire salarié

- Les 3 derniers bulletins de salaire

- Une copie du contrat de travail

Pour un travailleur indépendant, ou une profession libérale

- La copie des 2 derniers bilans (pour un travailleur indépendant ou profession libérale)

-  Un extrait de Kbis, K ou D1 (pour un travailleur indépendant ou une profession libérale)

Pour un étudiant

- Un justificatif d’attribution de bourse

- La copie du certificat de scolarité / de la carte d’étudiant

A propos des cautions

- Si j’ai souscrit à une assurance de garantie loyers impayés (GLI), alors je n’ai pas le droit (ni besoin !) de demander une caution supplémentaire

- Si je n’y ai pas souscrit, alors je peux demander une caution qui devra fournir les justificatifs suivants

o   Une copie de la pièce d’identité

o   Le dernier avis d’imposition

o   Les 3 derniers bulletins de salaires (ou les 2 derniers bilans pour un indépendant)

o   La copie du contrat de travail (ou un extrait de Kbis pour les indépendants)

o   La copie de la dernière taxe foncière (s’il est propriétaire)

Si j’ai souscrit à une assurance « garantie loyers impayés » il est probable que celle-ci me demande des supplémentaires afin de s’assurer de la bonne solvabilité du locataire. Au final, celle-ci devra obligatoirement valider le choix de l’heureux candidat que j’aurais retenu.

Le point de vue de Kenotte. Qu’est-ce qu’un bon dossier ?
Un bon dossier, c’est un d’abord un dossier complet ! C’est la 1ère étape qui va me permettre de juger du sérieux du candidat ! Ensuite, c’est un candidat qui va apporter de bonnes garanties financières (ou des garants) : gagner au moins 3 fois le montant du loyer, fournir ses dernières quittances etc.
Le deuxième bon point, c’est de trouver le locataire qui va rester plusieurs années dans le logement, et m’éviter une « vacance locative », synonyme de mois sans loyer. Pour cela, pas de secret, statistiquement, l’étudiant qui poursuit des études longues ou le couple qui s’installe constituent de bons profils.

Le bail de location

Ça y est ! J’ai trouvé le locataire idéal ! Il ne me reste plus qu’à rédiger le bail de location ! Ce contrat définit les obligations et droits du propriétaire (moi !) et du (ou des) locataires. Il est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.

Si je propose ce bien en colocation, chacun des colocataires devra signer et avoir un exemplaire du bail.

Comme pour n’importe quel contrat, mieux vaut confier sa rédaction à un professionnel (agence, gestionnaire ou notaire), mais dans tous les cas, il me faudra bien vérifier l’exactitude des informations mentionnées dans le bail. Il devra a minima faire mention des éléments suivants :

- Mes nom, prénom et adresse (et ceux d’éventuels copropriétaire) ainsi que la raison sociale et les coordonnées du gestionnaire de location, le cas échéant,

- La date de prise d’effet du bail et sa durée (3 ans minimum, en général),

- Le montant du dépôt de garantie,

- L’adresse et une description précise du logement,

- Sa surface habitable,

- Le montant & les modalités de paiement du loyer,

-  Le loyer de référence et les modalités de révision du loyer.

Pratique, le Conseil Supérieur du Notariat a créé un le site BailMyself qui permet de créer son propre modèle de bail en quelques clics.

Attention, cet outil en ligne ne fonctionnera pas si je loue sous le régime du Pinel, Duflot ou d’un autre régime de défiscalisation immobilière qui impose un plafond de loyer.

Avec qui ? Moi-même, Une agence immobilière, un gestionnaire de location ou un notaire

Combien ça coûte ? Les agences immobilières et les gestionnaires de location les services de rédaction de bail, de sélection de locataires et d’état des lieux « séparément ».

Ces frais, appelé frais d’agence, sont en général partagés équitablement entre le propriétaire et les locataires.

Côté locataire, la loi Alur de 2014 a introduit des plafonds pour les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail. Ces plafonds dépendent de la localisation du logement et varient de 8€/m2 à 12€/m2

Généralement, les agences et gestionnaires de location facturent la même somme au propriétaire.

Par exemple, pour la location d’un T2 de 43 m2 à Bordeaux, imputables au locataire ne pourront pas dépasser 430 €.

Par usage, l’agence me facturera au maximum le même montant, 430€ TTC.

Pour connaître le tarif maximum pratiqué dans ma zone, rendez-vous sur le site service-public.fr

Le dépôt de garantie

Bientôt Chez Soi me conseille fortement de demander un dépôt de garantie afin de me protéger d’un défaut de paiement ou de réaliser des réparations qui incombent au locataire mais qui n n’ont pas été réalisées à l’issue du bail.

La loi plafonne le montant du dépôt de garantie à l’équivalent d’1 mois de loyer hors charges. Je peux l’encaisser mais je devrais le restituer (tout ou partie) à l’issue de l’état des lieux de sortie, si aucune réparation n’est à effectuer.

L’état des lieux & la remise des clés

C’est le grand jour de la remise des clés… Mais avant cela, il va falloir réaliser l’état des lieux.

Attention, il faut être très rigoureux et décrire très précisément l’état du logement et de ses équipements. L’état des lieux s’effectue avec le ou les locataires, obligatoirement et doit être conservé pendant toute la durée du bail (auquel il est d’ailleurs joint).

A la fin du bail, un état des lieux de sortie est établi, permettant de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du ou des locataires.

Si je peux réaliser moi-même l’état des lieux sans recours à un professionnel de l’immobilier, Bientôt Chez Soi recommande tout de même de faire appel à une agence ou un gestionnaire de bien, plus aguerri à son établissement. Le diable se cachant en général dans les détails, mieux vaut jouer la sécurité !

Avec qui ? Moi tout seul, une agence immobilière, un gestionnaire de location… et si ça ne se passe pas bien, un huissier de justice

Combien ça coûte ? Comme pour la rédaction du bail, les frais sont partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire. Là encore, la loi Alur a établi un plafond et oblige le professionnel de l’immobilier à ne pas facturer plus cher au locataire qu’au propriétaire… plafonne les frais pour le locataire à 3€ TTC/ m2… et donc à 3€ pour le propriétaire.

Pour un appartement de 43 m2 une agence pourra me facturer 129€ TTC.

Si l’état des lieux à l’amiable est impossible, en raison, par exemple, d’un désaccord avec le locataire, l’état des lieux peut être réalisé par un huissier de justice. Dans ce cas les frais sont équitablement répartis entre les locataires et le propriétaire ! Les frais sont fixes et sont fonction de la surface du logement, selon la grille suivante :

Surface inférieure à 50 m2 : 132,56€

Surface comprise entre 50 à 150 m2 : 154,44€

Surface supérieure à 150 m2 : 231,66€

S’y ajoutent ensuite des frais de convocation de 18,02€, une indemnité d’un peu plus de 9€ et une taxe fiscale de 14,89€Au final, pour mon appartement de 43 m2, le recours à un huissier coûtera 174,47€ à répartir entre moi et les locataires. Mais pas de raison que j’arrive à ces extrémités : parce que grâce aux conseils de Bientôt Chez Soi, je vais pouvoir louer en toute sérénité !

Rejoignez-nous