TOUT CONNAÎTRE SUR LES SERVITUDES EN IMMOBILIER

Être confronté à une servitude ce n’est jamais simple… Attaquons-nous donc à la racine : qu’est-ce qu’une servitude en immobilier et quelles sont ses raisons ?

Commençons par le début, la définition. Une servitude, c’est l’autorisation d’utiliser une propriété qui ne nous appartient pas. Les raisons d’une servitude peuvent varier… Cependant, une servitude n’est pas éternelle, son droit d’usage est de 30 ans. Elle peut être clôturée si elle n’a plus de raison d’exister ou bien si les propriétaires ont fixé un délai différent dans leur accord. De plus, l’existence d’une servitude sur une propriété modifie la valeur d’un bien à la vente. 

Voici donc quelques types de servitudes…

 

🏡 La servitude immobilière

Une servitude en immobilier, s’illustre facilement : c’est lorsqu’un ou plusieurs voisins ont l’autorisation de profiter d’une partie de votre propriété. De plus, la servitude est seulement rattachée à une propriété, et non au propriétaire. 

 

Qu’est-ce que cela implique ?

Si vous souhaitez vendre votre propriété et qu’elle est attachée à une servitude, il y aura une conséquence sur le prix. Bien entendu, vous devrez signaler et décrire les conditions de servitude dans l’acte de vente. 

 

Il y a différentes raisons qui déterminent une servitude :

  • Une raison légale, liée à l’agencement naturel des terrains, du quartier. 

  • Une convention signée d’un commun accord entre les propriétaires concernés. 

 

🚶‍♂️Le droit de passage 

La servitude peut aussi être limitée à un droit de passage sur une partie de votre terrain. Ce droit est obligatoire dès lors que la propriété voisine ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique. 

 

Le fond servant, c’est-à-dire le propriétaire assujetti à cette servitude, ne peut pas s’y opposer. En revanche, si le droit de passage crée un dérangement important, le propriétaire peut demander une indemnisation proportionnelle au fond dominant (c’est-à-dire la partie qui profite de la servitude).

 

Quelques subtilités 

Cette servitude de passage concerne les personnes, les véhicules, les animaux, mais également les réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphonie, aériens et souterrains. 

Pour finir, la ou les parties qui utilisent ce passage doivent l’entretenir. 

 

👀 La servitude de vue

La servitude de vue est plus complexe, commençons par le début. La « vue » en immobilier est définie par une ouverture qui permet de voir l’extérieur. Par exemple, une fenêtre, une porte-fenêtre, un balcon, une fenêtre de toit, une terrasse, sont des vues. 

La règle à respecter 

Les constructeurs sont contraints par le Code Civil de respecter des distances entre ces ouvertures afin de préserver l’intimité des habitants. Ces distances varient en fonction de l’inclinaison et de l’orientation de la vue.

La servitude de vue permet donc de contourner la loi par la signature d’une convention entre voisins. 

 

🛠 La servitude tour d'échelle

Il existe aussi des servitudes occasionnelles. La servitude « tour d’échelle » s’impose lorsqu’un voisin effectue des travaux sur sa façade ou un mur donnant sur le terrain du propriétaire d’à côté. Pour ce type de servitude, le propriétaire autorise son voisin à installer une échelle ou un échafaudage. 

 

Un petit conseil d’ami 

Il est conseillé de mettre par écrit cette autorisation et cela même si les relations de voisinage sont bonnes. Cet écrit doit mentionner la nature des travaux, les dates de début et de fin, les horaires des travaux et la zone occupée. 

 

🏞 La servitude du domaine public

Les propriétaires en bord de mer ou ayant un étang public sur leur terrain sont soumis à des servitudes du domaine public. Ces propriétaires sont dans l’obligation de laisser libre accès à tous à ces lieux publics. La propriété peut être clôturée, sans empêcher la circulation des passants.

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