Annoncé en novembre et adopté en décembre 2018, le nouveau dispositif de défiscalisation Denormandie entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Il offrira une réduction d’impôts allant jusqu’à 21%. Mais attention, tous les logements ne seront pas éligibles à cette aide fiscale, qui s’adresse avant tout aux investisseurs qui entreprendront de (gros) travaux de rénovation.
Son fonctionnement est identique à celui de la Loi Pinel : le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt équivalente de 12 à 21% du coût de l’opération. Il s’engage en contrepartie à louer son bien pour une durée de 6 à 12 ans, avec un loyer plafonné.
Le « Denormandie » pour rénover les logements vétustes
Contrairement à la Loi Pinel, qui concerne les logements neufs, l’amendement Denormandie permettra de bénéficier d’avantages pour l’achat et la rénovation dans l’ancien.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, le bailleur devra investir dans l’ancien, dans l’une des 222 communes bénéficiaires du « Plan d’action coeur de ville » ou dans une commune ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire avec l’Etat. Au total, plus de 300 communes devraient être concernées.
Télécharger la carte 222 villes concernées par le « Plan d’action coeur de ville »
Jusqu’à 63 000€ d’avantage fiscal
La déduction s’exercera sur l’acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux de rénovation facturés par une entreprise dont le montant doit représenter au moins un quart du total de l’opération et dans la limite de 300 000 € (achat + travaux). L’achat devra obligatoirement être signé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Comme pour le Pinel, il faudra s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus la déduction sera importante avec un loyer plafonné selon la zone et sous conditions de ressources du locataire.
Le bailleur pourra déduire 12%, 18% ou 21% du montant de son projet, selon qu’il s’engage à louer 6, 9 ou 12 ans.
Enfin, il ne pourra bénéficier de ce dispositif dans la limite de 2 projets par an et pour un budget total de 300 000€ au global.
Cette réduction d’impôt entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.
La réduction d’impôts se répartit sur l’ensemble de la période d’engagement.
L’exemple pour mieux comprendre
Achat d’un appartement de 3 pièces – 67 m2 à Périgueux (24)
Bonne nouvelle : Périgueux est une commune concernée par le « Plan d’Action Coeur de Ville » !
Prix de l’appartement, frais de notaire inclus : 107 000€
Prix des travaux : 38 000 €
Coût Global du projet : 145 000€
Le montant des travaux représente plus de 25% du montant global du projet. L’acquisition de cet appartement entre donc dans le cadre du dispositif Denormandie.
Chouette ! Je souhaite donc louer cet appartement et m’engager sur 9 ans. Je bénéficierai d’une réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant de mon achat travaux inclus. Cette réduction se répartira sur l’ensemble de ma durée d’engagement, c’est à dire 2% / an et viendra augmenter la rentabilité de mon investissement locatif.
Le montant de ma réduction sera de 26 100 € qui se répartira sur 9 ans, soit une réduction de 2 900 € par an.
Mais si le « Denormandie » apparaît comme un dispositif fiscalement intéressant qui boostera la rentabilité de votre investissement locatif, n’oubliez pas de penser à la revente du logement ! Et là encore son emplacement est primordial : il serait dommage de ne pas valoriser votre achat, surtout après les travaux effectués !