Ça y est, c’est dans la boîte ! Vous avez succombé au coup de coeur immobilier… ou vous avez tout du moins trouvé la maison ou l’appartement qui coche les bons critères. Félicitations ! Vous avez formulé une offre d’achat et vous vous apprêtez à signer un compromis de vente. Les choses sérieuses commencent désormais ! Bientôt Chez Soi décrypte sous vos yeux ébahis ce moment si particulier que constitue la signature du compromis de vente.
Le compromis de vente qu’est ce que c’est ?
C’est un avant-contrat qui scelle l’accord que vous avez conclu avec le vendeur de l’appartement, de la maison ou du terrain que vous souhaitez acquérir. Comme c’est un document très solennel, des sommités en droit patrimonial ont décidé de lui attribuer le très pompeux nom de « promesse synallagmatique de vente ».
Synallagmatique signifie que ce document engage à la fois le vendeur et l’acheteur (vous !)
Le compromis de vente fixe les conditions selon lesquelles la vente du bien va s’exécuter, quelques semaines ou mois plus tard.
A savoir avant de signer le compromis
- Lors de la signature du compromis, vous devrez verser un dépôt de garantie équivalent à 5 à 10% du prix de vente du bien que vous achetez. Assurez-vous d’avoir une provision disponible sur votre compte.
- Si vous devez souscrire à un prêt pour financer votre achat, effectuez une première estimation auprès de votre banque ou d’un courtier afin d’estimer le montant, la durée et le taux de votre prêt.
- Avant de signer un compromis de vente, il faut que l’acheteur et le vendeur se soient mis d’accord sur le prix du bien, grâce à une offre d’achat acceptée par le vendeur et signée par les deux parties.
Quelles informations sont contenues dans le compromis de vente ?
On y trouve notamment les informations suivantes :
- Les identités de l’acheteur et du vendeur
- Un descriptif très détaillé du bien immobilier (adresse précise, surface, composition etc.)
- Le prix d’achat du bien
- Les conditions suspensives à la vente
- Le délai dans lequel la vente sera signée
- Les clauses suspensives à la vente
Le compromis de vente protège donc à la fois le vendeur et l’acheteur jusqu’à la réalisation effective de la vente, quelques mois plus tard.
Le dossier de vente : obligatoire pour signer le compromis de vente
Un dossier de vente doit obligatoirement être adjoint au compromis : il vous permet à vous, acheteur d’avoir une information claire et détaillée sur l’ « état de santé » de votre futur chez vous.
On y retrouve bien sûr le diagnostic de performance énergétique, et les diagnostics de l’état des risques et pollutions.
Mais la loi Alur de 2014 (Accès au logement et un urbanisme rénové) a introduit de nouvelles obligations en la matière. Le dossier de vente doit désormais inclure les documents suivants, pour les appartements et/ou les maisons en copropriété :
- Le Règlement de copropriété
- Les procès verbaux des 3 dernières assemblées générales, à moins que le vendeur ne les aient pas en sa possession (si la résidence est neuve, ou si il est propriétaire depuis moins de 3 ans, par exemple.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble fourni par le syndic
- Le diagnostic technique global de l’immeuble
- Le montant des charges déjà payées : les charges communes générales ainsi que les avances sur travaux versées par le vendeur
- Le montant des charges qui vous incombera en tant que futur propriétaire
- La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic : elle récapitule les informations clés techniques & financières sur la copropriété.
Est-on obligé de signer le compromis chez le notaire ?
Non, vous pouvez tout à fait signer un compromis de vente en agence immobilière.
Néanmoins, le notaire est l’interlocuteur privilégié durant le déroulement de la vente, c’est une sécurité supplémentaire pour votre vente. Il est toujours plus rassurant d’avoir affaire à un expert pour la rédaction d’un compromis de vente.
Traditionnellement, la signature du compromis de vente intervient chez le notaire du vendeur tandis que la signature de l’acte authentique de vente a lieu dans l’Etude de l’acheteur.
Peut-on avoir plusieurs notaires ?
Bien sûr ! Le vendeur et l’acheteur peuvent tout à fait avoir chacun leur notaire, sans que cela n’entraîne de frais supplémentaire. Dans le cas où 2 notaires interviennent sur la même vente, ils se partageront les émoluments, dont le montant est fixé par décret.
Quel est le prix d’un compromis ?
La rédaction du compromis du vente est comprise dans les honoraires du notaire, que vous règlerez le jour de la vente.
Qu’est ce qu’une clause suspensive ? Quelle(s) clause(s) suspensive(s) dois-je inclure ?
Comme son nom l’indique, une clause suspensive permet de conditionner la signature de la vente à la concrétisation de certains « évènements », comme l’obtention d’un prêt, la vente de votre logement actuel ou la réalisation de travaux par le vendeur, par exemple.
Ces clauses suspensives vous permettent de vous protéger de « mésaventures ». Vous pouvez ainsi conditionner la vente à une ou plusieurs clauses.
- L’obtention d’un ou de plusieurs prêts bancaires. Le compromis mentionnera leurs montants, leurs taux et leurs durées. Vous devrez prouver que vous avez bien recherché un prêt en fournissant au notaire des attestations de dépôt de demandes de prêt dans un délai à négocier suivant la signature du compromis. Si les banques que vous avez sollicitées vous refusent des prêts, vous devrez produire au notaire les lettres de refus, dans un délai défini dans le compromis (60 jours, par exemple).
- La vente de votre logement. Si vous êtes actuellement propriétaire de votre logement et que sa vente doit permettre de financer l’achat de votre nouveau chez-vous. Attention, bien souvent, le vendeur n’acceptera cette clause que dans la condition où vous avez déjà trouvé un acheteur et signé un compromis de vente avec le futur acquéreur. Si vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur, il est fort à parier que le vendeur ne voudra sans doute pas faire apparaître cette clause suspensive. Dans ce cas, vous devrez conditionner votre achat à l’obtention d’un crédit-relais, par exemple.
- L’exécution de travaux par le vendeur. Vous pouvez suspendre la signature de l’acte de vente à l’exécution de travaux par le vendeur : remises aux normes de l’électricité ou de la plomberie ou petits travaux. Si vous avez négocié la remise en état de certaines parties de la maison ou de l’appartement avant la signature de la vente, il faut absolument l’indiquer dans le compromis.
- L’obtention d’un permis de construire. C’est une condition sine qua none si vous achetez un terrain ! Vous pouvez conditionner la signature de la vente à l’obtention du permis de construire de votre maison ou de votre extension.
- L’existence d’une garantie décennale. Si le bien acheté a fait l’objet de travaux récents touchant à la structure, assurez-vous que le vendeur soit en mesure de produire l’attestation d’une garantie décennale. Elle joue dix ans après la réception des travaux, et est essentielle pour vous assurer une couverture en cas de découverte de malfaçons.
- L’absence de servitude. Vous l’aurez sans doute noté, la signature de l’acte authentique de vente intervient plusieurs mois après la signature du compromis. C’est bien souvent le temps qu’il faut au notaire pour rassembler tous les papiers relatifs au biens que vous acheter. Et au cours de ses recherches, le notaire va notamment vérifier qu’aucune servitude (de passage, par exemple) ne viendra perturber votre tranquillité. Une servitude de passage, signifie que, par usage ou par convention, l’un de vos voisins peut passer par votre terrain pour accéder à sa propriété. Si votre notaire n’y a pas pensé, nous vous conseillons vivement de lui demander d’inclure ce type de vente dans le compromis.
- L’absence de préemption d’une collectivité locale. Encore un terme compliqué ! La préemption, c’est la possibilité pour un établissement public ou une collectivité locale de se porter acquéreur d’un bien en priorité, devant tous les autres acquéreurs. Une commune, par exemple, peut par exemple se porter acquéreur d’un terrain en vue d’y réaliser des logements ou toute autre opération immobilière.
Les autres clauses à prévoir
Vous vous êtes mis d’accord sur une répartition de paiement sur les charges de copropriété, sur le paiement de la taxe foncière ? Faites bien figurer ces points dans le compromis de vente.
De quels frais devrais-je m’acquitter lors de la signature ?
Afin de s’assurer de votre engagement, le vendeur vous demandera très probablement de verser un dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente.
Le montant de ce dépôt de garantie est « libre » et doit être négocié avec le vendeur. Il est cependant d’usage qu’il soit compris entre 5% et 10% du prix d’achat (hors frais de notaire, hors honoraires de l’agence).
Ce dépôt de garantie est « encaissé » par le notaire et déposé sur un compte de séquestre : c’est à dire un compte sur lequel l’argent est immobilisé en attendant la vente.
Attention, il vous faudra préparer un virement bancaire quelques jours avant la signature du compromis : l’argent doit être sur le compte du notaire le jour de la signature.
Précision importante : le notaire ne peut légalement pas encaisser de chèque d’un montant supérieur à 3000 € !
Ce montant sera ensuite déduit du reste à payer le jour de la vente.
Dois-je forcément être présent le jour de la signature ?
C’est mieux ! Mais si vraiment vous ne pouvez pas vous déplacer le jour de la signature, vous pouvez tout à fait donner une procuration à un proche ou une personne de confiance. Rapprochez-vous de votre notaire pour qu’il vous fournisse un modèle de procuration.
Que se passe-t-il le jour de la signature ?
Après avoir lu ce long article, on ne vous tient pas plus en haleine, vous êtes fin prêt(e) pour encaisser le choc que va occasionner la révélation d’un grand secret. Vous saurez enfin ce que ce passe dans le bureau du notaire, le jour de la signature du compromis. Ame sensible, s’abstenir, ce passage peut potentiellement heurter votre sensibilité. Sous de fécondes écritures, sous vos yeux ébahis, et dans vos incrédules oreilles : le notaire lira le compromis, ligne par ligne, mot par mot, syllabe par syllabe.
Mais conscient que les journées ne durent que 24h, il terminera sa lecture en diagonale et au pas de charge, se bornant à accentuer les mots savants, afin de vous réveiller. Comptez 1h pour cette attraction accessible à tous, même si vous mesurez moins d’1,50 m.
Il s’agira d’un temps un peu suspendu, d’où vous sortirez sans doute un peu sonné, mais grandi.
Serez-vous surpris ? Bien entendu que non ! Car vous aurez malicieusement demandé une copie du compromis quelques jours avant la date sa signature. Après une lecture à tête reposée, vous aurez pris le temps de vérifier que tout ce dont vous auriez pu avoir convenu avec le vendeur figure bien dans le projet de compromis et préparé vos questions afin de lever le moindre doute ou la moindre incertitude.
Dernier conseil, n’oubliez pas de vous échauffer les poignets et les doigts, vous devrez obligatoirement parapher les nombreuses pages du compromis.
Et après la signature du compromis, qu’est ce qui se passe ?
Tout commence après la signature du compromis de vente ! Quelques jours après, vous recevrez un courrier recommandé (un par signataire du compromis) avec la copie du compromis. Vous disposez d’un délai de 10 jours à compter de la date de réception du courrier (ou de sa première présentation) pour vous rétracter de votre achat, sans que cela ne vous oblige à indemniser le vendeur.
Dès le compromis signé, vous pouvez également commencer à débuter votre recherche de financement : les banques et courtiers exigent bien souvent une copie du compromis de vente pour débuter les dossiers.
Pendant ce temps, le ou les notaires vont s’occuper de rassembler toutes les informations, attestations et documents nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente. 2 à 3 mois leur seront nécessaires pour ces démarches… 2 à 3 mois durant lesquels vous serez vous mêmes bien occupés… mais ça, c’est une autre histoire !
Pour briller en société…
Faites la différence entre le compromis de vente, la promesse de vente.
La promesse de vente est « unilatérale », c’est à dire qu’elle n’engage que le vendeur. Via cet acte, celui-ci « promet » à l’acheteur de lui vendre son bien à prix donné. L’acheteur, lui, n’a pas de « contraintes » particulières, sinon celle, tout de même, de verser une indemnité d’immobilisation équivalente à 10% du prix de vente. Détail qui compte (!), pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée à la recette des impôts… avec les droits d’enregistrement afférents. Comptez 150€ pour enregistrer une promesse de vente.